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La galère pour les jeunes, l’exode en banlieue pour les jeunes parents L'ÉVÉNEMENT | Patrick, 25 ans, est Québécois. Doctorant en sciences, il vit à Genève depuis trois ans. Et comme tous les jeunes de son âge, il subit de plein fouet la crise du logement. CHRISTIAN BERNET | 02.06.2010 | 00:00 | tdg.ch
«Je ne savais pas qu’il y avait encore plus capitaliste que les Américains. Ici, je découvre la réalité.» Patrick, 25 ans, est Québécois. Doctorant en sciences, il vit à Genève depuis trois ans. Et comme tous les jeunes de son âge, il subit de plein fouet la crise du logement. Il vient de visiter un minuscule deux-pièces à la rue Dancet. Pour 1200 francs. «Les prix sont complètement surfaits. Je me demande bien qui peut s’offrir cela.»
Pour lui, habiter au centre-ville était une priorité. «La ville est propice pour établir des contacts avec les gens d’ici, pour m’intégrer. Mais je vais être obligé de chercher en banlieue.»
Aborder la question du logement avec les jeunes, et la discussion démarre au quart de tour. Tous sont confrontés à la crise. «Il ne se passe pas une semaine sans que je reçoive un mail désespéré d’un ami qui cherche une solution», dit Ania, 30 ans, elle aussi doctorante à l’Université.
La moitié du budget pour se loger
La sous-location est extrêmement répandue. Et quand un bail s’offre par miracle, on s’y accroche. «La pénurie cristallise plein de comportements malsains, déplore Emmanuelle, 28 ans, qui travaille dans la pub. La sous-location crée des tensions, on se fait parfois exploiter par les sous-locataires. Plus personne ne lâche son appartement. Et si on l’a trouvé par piston, on n’ose plus se plaindre à la régie, même pour une fuite d’eau.» De jeunes couples retardent même le moment de faire des enfants tant qu’il n’ont pas trouvé l’appartement adéquat. «Le système nous pousse à faire des études toujours plus longues et, en même temps, nos parents nous disent qu’à notre âge, ils étaient déjà partis de la maison. C’est un cercle vicieux», commente cet homme de 22 ans.
Pour beaucoup, il est devenu normal de payer 1500 francs un trois-pièces. Mais les salaires, souvent, ne suivent pas. Il n’est pas rare qu’ils consacrent près de la moitié de leur budget pour se loger.
L’exode des jeunes parents
A la trentaine, les choses ne s’arrangent pas. Le centre-ville est devenu presque inaccessible pour les couples de la classe moyenne avec enfants, même avec des revenus confortables. Anne Kluser, 34 ans, est secrétaire-comptable; elle attend des jumeaux; son compagnon Stéphane est médecin aux HUG. Ils viennent de faire le pas et de louer une maison en France voisine, à Cranves-Sales. Un grand pas.
Habitant les Eaux-Vives, ils n’avaient pas du tout envie de quitter la ville. «Nous étions prêts à mettre 3000 francs maximum. Nous n’avons rien trouvé, regrette Anne. Ici, nous payons 2100 francs pour un six-pièces. Mais la vie sera bien différente. Nous avons commencé par acheter une voiture.»
Acheter la tondeuse
«J’ai habité dans plusieurs coins en Suisse romande, poursuit Stéphane. Mais je me suis vraiment fixé à Genève. C’était ma ville. J’aimais me balader au bord du lac, croiser les gens du quartier, descendre boire un verre avec les amis. Maintenant, tout est différent. Il faut organiser sa journée, planifier ses déplacements. Et je n’ai pas encore acheté la tondeuse pour le gazon…»
Wendy Canboulive, 34 ans, a connu les mêmes difficultés. Elle habitait aux Eaux-Vives avec Stef, son mari qui travaille dans une banque privée. Ils étaient «de vrais citadins, qui aimaient sortir, faire leur course dans le quartier». Il y a trois ans, les enfants arrivant, ils ont aussi dû se rendre à l’évidence. Les loyers étaient surfaits. Ils sont partis à Saconnex d’Arve où ils ont acheté.
«C’était très difficile de quitter la ville. Mais une fois à la campagne, nous ne l’avons pas regretté, dit Wendy. Pour les enfants, c’est un cadre parfait. Nous ne nous verrions pas vivre en ville avec eux.» Il a fallu en revanche prendre d’autres habitudes. Faire les courses le samedi pour la semaine, acheter deux voitures. Stef se verrait bien retourner en ville quand les enfants auront grandi. «Mais dans quinze ans, quels seront les prix au centre-ville?»
Christian Dandrès: «Des gens pleurent dans mon bureau»
«Ces problèmes de logements sont vraiment source de souffrances. Chaque semaine, je vois des adultes pleurer dans mon bureau de peur de perdre leur logement.» Christian Dandrès est avocat à l’Asloca. Il ne peut que constater à quel point le marché s’est durci.
Si le nombre de litiges est resté stable (3000 dossiers par année traités par l’Asloca), leurs causes ont changé. «Aujourd’hui, une bonne part des dossiers que nous traitons concerne des défauts de paiements. C’est toujours lié à des problèmes sociaux. Une personne qui tombe au chômage et qui ne paie plus son loyer. La pratique des régisseurs est à Genève restrictive et le bail est très rapidement résilié.» Autre type de litiges: le défaut d’entretien. «Nombre de locataires se plaignent de l’absence de réparations. A force d’appeler la régie en vain, ils s’adressent à nous.»
Enfin, troisième type de litige: la contestation du loyer initial à la reprise d’un bail. «Ces contestations proviennent surtout d’expatriés dont l’employeur ne paie plus une partie du loyer. Or, ils sont souvent astronomiques et l’expatrié se retrouve à les payer lui-même entièrement.» En revanche, assure Christian Dandrès, les Genevois contestent très peu ces loyers initiaux. «Il y a l’idée qu’on ne revient pas sur un contrat qu’on a signé. S’ajoute à cela le fait que si on a trouvé un appartement grâce à une relation dans la régie, on ne conteste pas.»
Nouvelles pratiques
Le durcissement du marché, Christian Dandrès l’observe aussi à travers de nouvelles pratiques des régies. «L’une d’entre elles ne propose plus que des baux d’un an à durée déterminée. Ainsi, le locataire ne peut pas contester le loyer au risque de ne pas voir son bail être prolongé. Cette pratique risque fort de se généraliser.» L’avocat constate aussi que certains propriétaires, notamment une grande assurance, pratiquent la résiliation de bail à large échelle, pour des motifs économiques. Autre pratique: transformer les immeubles locatifs en PPE et faire pression sur les locataires en disant: vous achetez votre appartement ou vous partez. Cette vieille pratique des congés-ventes est encore peu répandue. «Mais il faut craindre qu’elle se généralise avec la crise», avertit Christian Dandrès.
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Hausse des prix et sous-location, rejetons de la pénurie de logement CRISE | La rareté conduit locataires et régisseurs à adapter leur comportement. JÉRÔME FAAS | 05.06.2010 | 00:00 | tdg.ch
Le niveau des loyers, voici le premier témoin de la crise du logement. «Nous n’allons pas nier que la pénurie provoque une pression sur les prix», reconnaît Andreas Fabjan, secrétaire général de l’association des régisseurs, l’USPI. Tout est ensuite question d’appréciation. «La plupart des loyers des appartements mis sur le marché sont abusifs», affirme Christophe Koessler, de l’Assemblée des mal-logés. «Le rendement des immeubles est souvent bien plus élevé que ce qu’autorise la loi», complète Christian Dandrès, juriste à l’Asloca. Administrateur de Pilet & Renaud, Pierre-Henri Schild fait une autre lecture. «Genève, à cause de sa population et de ses multinationales, est à comparer avec d’autres capitales. Nos loyers sont bien inférieurs à ceux de Londres ou Paris.»
Jeunes aisés défavorisés
Personne, pourtant, ne se réjouit de la rareté des biens à louer. «Cela tend les relations entre les locataires et les bailleurs. Or, c’est toujours en ces occasions que les réglementations sont durcies», note Andreas Fabjan. C’est Béatrice Grange, la nouvelle présidente de l’USPI, qui illustre le mieux cette pénurie: «Il est fréquent que 100% des visiteurs d’un appartement déposent un dossier.» Pierre-Henri Schild résume: «Celui qui cherche un logement ne dispose pas d’un vrai choix.» Surtout «les jeunes avec un certain niveau de revenu», catégorie pour qui l’on construit peu. «La majorité des logements mis sur le marché sont des PPE (propriété par étages) ou des loyers contrôlés.»
Sur quels critères les régies attribuent-elles donc les logements? «La première chose est d’être parmi les premiers», juge Andreas Fabjan. Les régies n’étudient en effet qu’un nombre restreint de dossiers. Puis viennent la solvabilité et l’adéquation du nombre de personnes avec la taille du logement. «Enfin, une recommandation peut toujours aider.»
Astuce pour vendre cher
Les nouveaux locataires contestent pourtant rarement leur loyer, alors qu’ils en ont le droit (s’il est abusif, bien sûr) durant le mois qui suit la signature du bail. «Nous n’enregistrons que 500 à 600 contestations par an, alors que plusieurs milliers de baux sont signés», observe Christian Dandrès. «Quand cela arrive, c’est quand même une grosse déception», note Béatrice Grange, qui glisse néanmoins que, souvent, les contestations sanctionnent «des hausses injustifiées».
La crise frappe les logements à louer mais aussi à acheter. «En zone de développement, le prix de vente est contrôlé durant les dix ans qui suivent la construction, détaille Christian Buonomo, président du groupement des propriétaires d’appartements à la Chambre genevoise immobilière. Certains promoteurs conservent donc leur bien pendant cette période en louant à prix contrôlés, puis vendent au prix du marché à la sortie. Le marché est faussé. Auparavant, le promoteur vendait et c’était l’acheteur qui faisait la plus-value par la suite.»
Loyers indexés au coût de la vie?
La sous-location sauvage, bien qu’impossible à chiffrer, constitue un autre effet de la crise. «C’est la plaie actuelle», juge néanmoins Christian Buonomo, qui l’estime «très répandue. Deux catégories principales existent. Certains sous-louent à des prix que les propriétaires eux-mêmes n’oseraient pas proposer. Et d’autres sous-louent à un ami pour éviter une hausse de loyer due à un changement de locataire.»
Car vu la réglementation, c’est à ce moment seulement qu’une hausse peut aisément intervenir. Alors les régisseurs s’adaptent. Les baux à durée déterminée apparaissent, afin de décourager les locataires de contester leur loyer. «Cela permet de limiter le risque», confirme Christian Buonomo. L’USPI n’écarte pas l’idée qu’à l’avenir, les congés économiques se multiplient. «Un des problèmes avec le droit du bail actuel, ce sont les loyers bloqués depuis vingt ou trente ans qui ne sont pas du tout au prix du marché», dit Andreas Fabjan. Béatrice Grange, elle, table sur des baux de cinq ans indexés au coût de la vie. «C’est une des voies que l’on espère privilégier avec le nouveau droit du bail.»
Les expatriés concurrencent les Genevois
Expatriés et Genevois chassent désormais sur les mêmes terres. «Il y a quelques années, ils pouvaient se permettre de gros loyers, observe Florence Lehmann, directrice de la société Geneva Relocation. Aujourd’hui, comme vous et moi, beaucoup d’entre eux cherchent à louer des trois ou quatre-pièces au prix du marché.»
«L’effet Procter & Gamble», comme le nomme Pierre-Henri Schild, administrateur de Pilet & Renaud, s’est estompé. La multinationale s’est installée à Genève en 1999. Ces grosses sociétés payaient alors des prix fous pour loger leurs cadres au bout du lac. «Ce fut une manne extraordinaire. Ils ont pris un nombre colossal de villas, les prix se sont envolés. Là, on revient à l’équilibre.»
Un exemple donné par Monica Barzilay, qui a lancé sa propre entreprise de relocation voici dix-huit mois, Barzilay Services, illustre cette tendance. «Un de mes clients louait un quatre-pièces de 180 m2 11 000 francs par mois à Malagnou. Aujourd’hui, il reste vide à 8000 francs par mois.» Bref, le marché du luxe s’affaisse, alors que les prix des catégories «ordinaires» restent stables.
Les multinationales ne prennent généralement plus en charge les loyers de leurs employés, comme le confirme P & G: «C’est au collaborateur de décider combien il est prêt à mettre.» Ils continuent néanmoins d’affluer. L’entreprise américaine en «importe» par exemple une centaine par an à Genève, les confiant aux bons soins d’une agence de relocation. Celle-ci gère aussi leur intégration au sens large (démarches administratives, découverte de la région, école pour les enfants, sports, etc.).
Geneva Relocation prend ainsi en charge «400 à 500 personnes par an», qui ont en général «de 2000 à 5000 francs par mois à mettre dans leur loyer». Florence Lehmann explique qu’en moyenne, «un mois» est nécessaire pour les loger. «Tout dépend aussi de leur budget.» Elle utilise «les mêmes annonces que tout le monde». Son seul avantage, explique-t-elle, ce sont «des contacts réguliers avec les régies qui nous connaissent. On leur envoie des clients sûrs.» Monica Barzilay confirme que les propriétaires apprécient les expatriés. «Certains me le disent clairement. Leurs revenus sont sûrs, ils ne vont pas à l’Asloca et quittent souvent leur appartement après trois ou quatre ans.»
(jfa) _________________ *If you work for a living, why do you kill yourself working?*
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La semaine dernière, au moment de sortir de son bureau, un assistant social de l'Hospice Général que je ne nommerai pas m'a conseillé : "écoutez, vu l'état du marché immobilier et au regard de vos revenus, je vous propose de postuler pour un appartement que vous ne pourrez manifestement pas payer et de venir me revoir ensuite..."
Et pour finir avec le dossier de la TdG...
Comment combattre la crise du logement? HABITATION | «Il n’y a pas de recette miracle .» S’il est un point sur lequel tout le monde est d’accord, c’est bien celui-ci. Pour résoudre la crise du logement et construire 2500 logements par année, les «yaka» sont inefficaces.
Christian Bernet | 07.06.2010 | 00:02 | tdg.ch
La question est trop complexe, le cadre juridique balisé et les rapports de force ne sont pas propices à la collectivisation du sol et autres aventures.
Personne donc ne propose de contrôler les loyers pour éviter les abus. Le Conseil fédéral l’a osé durant la guerre; la chose paraît aujourd’hui impossible. Personne ne propose non plus d’acheter des centaines d’hectares de terres agricoles. Genève l’a fait pour créer les cités satellites; aujourd’hui, le droit foncier rural l’interdit. Personne, encore, ne propose d’exproprier à tout va les petites villas sur les zones à urbaniser; l’expropriation doit répondre à des critères très stricts.
Volonté politique
Retour donc au pragmatisme et aux solutions étriquées. «On a beau retourner le problème dans tous les sens, on revient toujours au même constat: il faut une volonté politique forte.» C’est le point de vue de Philippe Brun, chargé d’enseignement en géographie à l’Université. Il est largement partagé.
Le sous-entendu est clair: il manque une main de fer. Le gouvernement a fait du logement une de ses priorités. Pourtant, un seul homme doit l’incarner à lui seul: le libéral Mark Muller. Sans douter de sa volonté, c’est tendre beaucoup de verges à un seul homme pour se faire fouetter quand il s’agit de défendre les projets dans les communes. On pourrait espérer plus d’engagement de ses collègues.
Pour la socialiste Carole-Anne Kast, le casting est inadapté. «Il n’y a pas de marché. Les privés sont dans un attentisme spéculatif. On ne peut pas compter sur eux pour construire. L’Etat doit prendre les devants et acheter les terrains à chaque fois qu’il le peut. Seule une intervention étatique forte pourra faire bouger les choses. Mais cela n’entre pas dans les plans du Conseil d’Etat et de la majorité de droite du Grand Conseil.»
Intransigeance
Pour l’heure, ce n’est en effet pas la voie prise. L’Etat dispose de 35 millions par année pour acheter du terrain. Il en a dépensé moins de dix l’année dernière. Et puis, la préemption et l’expropriation «ne sont pas dans nos traditions», fait remarquer Benoît Genecand, président de la Chambre immobilière.
Pour ce dernier, il faut travailler sur l’axe des communes. «On n’échappera pas à une sérieuse mise au point avec elles. Il faut être intransigeant sur les questions de densité et de rapidité de la mise en œuvre. Elles ne doivent pas avoir le dernier mot. On devrait soutenir financièrement les communes qui jouent le jeu. Et, pourquoi pas, pénaliser celles qui rechignent. En tous les cas, il n’est pas possible de garder les règles actuelles.»
Densifier davantage
Le débat avec les communes s’annonce d’autant plus douloureux qu’il faudra encore trouver de nouveaux espaces à urbaniser. «Le stock de terrains à bâtir dans le plan directeur actuel est bientôt épuisé», rappelle Bernard Leutenegger, chargé de piloter la révision de ce plan. Les terres à conquérir ont déjà été désignées dans les fameux PACA. Il faudra densifier ces secteurs bien plus que ce qu’on a fait jusqu’à aujourd’hui. Il faudra aussi planifier ces opérations en menant de front les questions foncières pour accélérer le rythme.
Enfin, d’importants moyens seront nécessaires pour équiper ces secteurs. Pour ce faire, Mark Muller a déposé un projet de taxe sur les plus-values foncières. Raboté par la droite, il moisit depuis deux ans au Grand Conseil. Par manque de volonté politique.
Le social a du plomb dans l’aile
Ce n’est pas tout de construire, encore faut-il offrir des loyers abordables. Genève n’en prend pas le chemin. Elle voit déjà le nombre de ses logements sociaux fondre à vue d’œil. En quinze ans, ils sont passés de 15% à 9% du parc locatif.
La politique mise en place par Mark Muller ne devrait pas inverser la tendance de sitôt. Elle favorise d’abord la propriété par étage (PPE). Dans les récentes opérations immobilières, on compte jusqu’à 70% d’appartements à vendre. Inaccessibles à ceux qui n’ont pas un gros bas de laine pour financer les fonds propres.
Les logements d’utilité publique (LUP), nouvelle dénomination des logements sociaux, se font attendre. Les LUP devraient constituer 20% du parc locatif d’ici une vingtaine d’années. Mais l’administration reconnaît elle-même que cet objectif ne sera pas atteint, et de loin. On en a construit 280 en deux ans ! Cette nouvelle politique attend des collectivités publiques qu’elles soient beaucoup plus actives dans la construction. Cela nécessite un changement d’état d’esprit qui prendra du temps.
Portion congrue
Dans ce dispositif, la classe moyenne qui ne peut ou ne veut acheter doit se contenter d’une portion congrue. A savoir les coopératives et les H.M. Elles représentent au mieux 30% des logements dans les grandes opérations. Le H.M. neuf se loue aujourd’hui aux alentours de 2200 francs pour un cinq-pièces.
(cb)
L’espace, le privilège des plus fortunés
L’espace est le privilège des riches, surtout quand le sol est cher. L’adage se confirme au bout du lac. A Genève, 85% de la population se concentre sur 13% du territoire cantonal (la ville et les villages). Le reste des habitants s’étale dans la zone villa qui représente, elle aussi, 13% de ce même territoire. Vous avez bien lu! Le gros des troupes occupe une surface identique à celle de l’élite résidentielle.
Cette zone villa entoure la ville. Vu sa proximité, il serait logique de la densifier, d’autant plus qu’elle représente la moitié des terres à bâtir. Mais comme elle est inattaquable, on est obligé d’aller construire des logements au-delà, dans la zone agricole. Pourtant, la France a par exemple réussi à densifier ses banlieues pavillonnaires en assouplissant les règles de construction. On a permis de construire plus près des limites de propriété. L’urbanisme est moins planifié, mais le marché fait son œuvre.
Héritage bien géré
A Genève, une parcelle en zone villa compte en moyenne 1700 m². De quoi accueillir non pas une, mais trois maisons. En assouplissant les règles, le propriétaire pourrait ainsi vendre un tiers de son terrain et, avec l’argent de la vente, construire une maison pour le fiston au fond du jardin. Voici un héritage familial bien géré.
Ces questions sont peu débattues à Genève. Pour densifier la zone villa, le canton préfère déclasser des terrains restés vierges. Mais le processus est lent.
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Plus d’Etat ou moins de carcan pour construire: deux camps s’affrontent LOGEMENT | 300 personnes ont assisté, hier soir, au débat de la «Tribune». LAURENCE BÉZAGUET | 10.06.2010 | 00:00 | TdG.ch
«Il y a environ 10% de recours à Genève et 85% des loyers sont considérés comme abusifs.» Il a fallu attendre 21 h 30 hier à Uni Dufour pour que le débat «Comment vaincre la crise du logement?», organisé par la Tribune de Genève, anime véritablement l’auditoire. Avec cette pique, Carole-Anne Kast, maire d’Onex et secrétaire générale du Rassemblement pour une politique sociale du logement, récolte un nouveau tonnerre d’applaudissements. Visiblement un brin décontenancé par «cette affirmation qui ne repose sur rien», Mark Muller riposte maladroitement: «Le niveau des loyers à Genève n’est pas particulièrement élevé.» Résultat: le conseiller d’Etat en charge des Constructions et des Technologies de l’information se fait copieusement huer.
Phrases fortes
Cet échange illustre parfaitement la tournure des événements d’hier soir. Le logement n’a pas fini de diviser à Genève. Et sans grande surprise, deux camps se sont opposés: d’un côté Mark Muller et Benoît Genecand, président de la Chambre genevoise immobilière, estiment qu’on ne résoudra la crise du logement qu’en construisant davantage pour faire baisser la pression sur les loyers. De l’autre, Carole-Anne Kast et Sandrine Salerno, maire de Genève en charge des Finances et du Logement de la Ville, souhaitent que l’Etat soit plus interventionniste.
Au final, combatives et usant de phrases fortes, les deux femmes font mouche auprès du public et sortent gagnantes à l’applaudimètre. Elles demandent notamment que la LDTR (Loi sur les démolitions, transformations et rénovations), cauchemar de la droite, soit renforcée et dénoncent le manque de volonté politique d’acquisition du sol. «Cela permet de maîtriser les loyers pour que les gens puissent se loger décemment à un prix abordable», argumente Sandrine Salerno.
Marc Muller se dit confiant
Mark Muller n’en démord pourtant pas: opposé aux solutions dirigistes, il souhaite «amincir tout carcan, beaucoup trop contraignant». Genève a besoin de 2500 nouveaux logements par an pour assurer un logement à ceux qui font sa croissance… Or il en construit à peine la moitié! Mais le conseiller d’Etat se déclare confiant en l’avenir et espère pouvoir atteindre cet objectif d’ici à 2013.
Expert neutre de la soirée, Claude-Alain Rumley, urbaniste et ancien directeur de l’Office fédéral de l’aménagement du territoire, semble perplexe: «Genève ne donne pas l’image de celle qui veut se développer, jouer un rôle de métropole, comme par exemple Zurich.»
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Crise du logement: les leçons du débat «Tribune» IDÉES | Des politiciens ont échangé sur leurs solutions pour créer plus de logements. DAVID HAEBERLI | 11.06.2010 | 00:01 | TdG.ch
Comment vaincre la crise du logement? Le titre du débat organisé par la Tribune de Genève, mercredi soir à l’Université, était ambitieux. La soirée venait clore une série d’articles de fond sur la question. La solution pour venir à bout de ce marasme – on le savait avant mercredi soir – ne naîtra pas d’une mesure unique, mais d’un ensemble.
Sandrine Salerno et Carole-Anne Kast, maires socialistes de Genève et d’Onex, prônent une intervention lourde de l’Etat. La première a proposé de prolonger les effets de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations actuellement de cinq ans à dix ou vingt ans.
Problème, souligne le conseiller d’Etat en charge des constructions, Mark Muller: cela ne met pas un logement de plus sur le marché.
Autre idée de Sandrine Salerno: créer un impôt sur les terrains non bâtis. Et s’ils sont toujours vides de logements dix ans après leur vente, l’Etat devrait exproprier et préempter. Pour Carole-Anne Kast, l’Etat doit «mettre sur le marché des logements au prix qu’ils ont coûté». A terme, l’Etat, comme «propriétaire éthique», deviendrait le «référentiel du loyer correct», tant il est vrai, selon la secrétaire générale du Rassemblement pour une politique sociale du logement, qu’il doit exercer son droit de préemption en zone de développement au lieu de laisser les privés le faire.
«S’il y a une chose qui ne manque pas à Genève, ce sont les investisseurs, privés ou publics», rétorque Benoît Genecand, président de la Chambre genevoise immobilière. Selon lui, l’urgence demande une «union sacrée des forces politiques» pour «laisser évoluer les grands projets le plus vite possible».
«Je ne veux pas raconter d’histoires aux Genevois. Il n’y a pas de solution unique. Mon travail tient en trois axes, résume Mark Muller. Mettre des terrains à bâtir à disposition; mener une politique sociale active; accélérer les procédures. Et pour rendre le tout efficace, il faut faire preuve d’une volonté politique ferme, avancer malgré les oppositions.» _________________ *If you work for a living, why do you kill yourself working?*
Enquête sur les dérives du logement social Par Yelmarc Roulet Peut-on en finir avec la complaisance dans l’attribution des logements sociaux? Favoritisme, opacité: ce que l’«impossible» réforme de la Gérance municipale nous dit de Genève
Pour avoir touché d’une baguette téméraire sinon magique au fonctionnement de la Gérance immobilière municipale (GIM), Sandrine Salerno, la maire socialiste, a transformé en véritable fourmilière le petit monde du logement social à Genève.
Partie avec l’intention louable d’attribuer les appartements «aux plus vulnérables», la directrice des Finances se retrouve à neuf mois des élections avec son grand projet social bloqué, en partie par son propre camp.
A Genève, la GIM passe de longue date pour «pourrie»: problèmes de gestion, failles d’entretien d’un parc énorme (lire ci-dessous), flou et arbitraire dans les critères d’attribution. Deux chiffres montrent toute l’ampleur du problème: alors que 95% des logements municipaux doivent être à vocation sociale, la situation économique de plus de la moitié des locataires de la GIM (53%) n’est pas documentée du tout. Des profiteurs? Pas forcément tous, mais la Ville ne sait rien sur leurs moyens.
Entrés souvent il y a longtemps, ces occupants n’ont jamais sollicité l’aide personnalisée qui a remplacé progressivement les autres formes d’aide au logement. Du fait de la paresse administrative et politique, ils ont bénéficié d’une complaisante paix des loyers.
Après avoir contesté en son temps les projets de réforme de son prédécesseur libéral Pierre Muller, Sandrine Salerno est à son tour prise au piège. Cette «impossible» réforme en dirait-elle beaucoup sur le fonctionnement de Genève?
La militante socialiste devenue magistrate le clame: elle ne veut plus de ces situations qui mettent les dirigeants de la GIM mal à l’aise: un professeur d’université occupant seul un 6 pièces à loyer social, plus de loyers si bas qu’ils permettent aux occupants d’envoyer leurs enfants à l’école privée ou d’acquérir un chalet à Verbier.
Pendant ce temps, la GIM voit défiler à ses guichets la cour des miracles. Genève souffre d’une crise du logement terrible. Les urgences sociales débordent. 3200 demandes sont pendantes, pour 300 libérations par an.
A peine élue, en 2007, Sandrine Salerno coupe des têtes. Mais le départ du directeur Mario Cavaleri, un PDC critiqué pour ses faiblesses de management, ouvre une vacance de dix mois, guère plus stimulante pour les 60 employés et 100 concierges de la GIM. La suivante, Sophie Florinetti, ne fera qu’un tour avant de s’en aller, frustrée de ne pas trouver les soutiens promis pour refonder la gouvernance de la maison, exaspérée par la difficulté de faire tourner une «entreprise» avec les horaires et les vacances de la fonction publique.
Avec la nouvelle directrice, Sylvie Bietenhader, une femme aux épaules larges qui a longtemps dirigé la police cantonale des constructions, Sandrine Salerno a trouvé une capitaine pour ce navire à la dérive. Mme Bietenhader dément toute affinité particulière avec le parti socialiste, que dénoncent ses détracteurs. Valérie Garbani pourrait difficilement en faire autant. On sait que l’actuelle maire de Genève a offert à la Neuchâteloise une planche de salut en l’engageant comme cheffe de l’unité juridique. Les compétences de l’ancienne présidente de l’Asloca ne sont guère contestables, mais, avec ce recrutement militant, Sandrine Salerno n’a fait que renforcer dans l’opinion les soupçons de copinage qu’elle prétend combattre avec sa réforme.
Dans un premier temps, la magistrate socialiste arrive à faire passer le nouveau règlement, qui unifie des procédures jusqu’ici éclatées, pose les critères dans la transparence, tient compte de la fortune des locataires. La révolte viendra de l’extrême gauche, qui dénonce des hausses de loyer signifiées notamment à des retraités. La droite s’engouffre dans la brèche.
Au Conseil municipal, les débats ont été virulents. Parmi les 80 élus, il y a des locataires de la GIM. Suffisamment même – près de 10% selon une estimation – pour que la président d’alors pose franchement la question: les conseillers concernés ne devraient-ils pas s’abstenir? L’éthique genevoise n’est pas si chatouilleuse. L’assemblée décide qu’il n’y a aucun problème, avec la bénédiction de la Surveillance des communes. Maria Perez, comédienne et cheffe de famille monoparentale, est locataire de la GIM depuis 12 ans. Membre d’A gauche toute!, elle s’est beaucoup battue pour contester le nouveau mode de calcul. Elle revendique son droit à la parole: «Le contraire voudrait dire qu’il y a eu un passe-droit en ma faveur.»
Un élu radical, encore étudiant, dénonce vigoureusement chaque fois qu’il en a l’occasion la volonté de la ville de «chasser la classe moyenne». Il s’avère que l’appartement familial dans lequel il vit encore appartient à la GIM. Derrière les arides affrontements techniques sur le calcul du revenu déterminant, sous le couvert de défendre la mixité sociale ne se cacheraient donc que des intérêts très personnels et directs?
Dans le contexte préélectoral de Genève, avant les élections municipales du printemps prochain, les partis de tout bord ont compris l’enjeu ultrasensible que représente la GIM pour tout ou partie de leur électorat, tant les ramifications du logement municipal sont étendues. Michel Chevrolet, candidat PDC à l’exécutif de la Ville, qui espère bien voler un siège à la gauche et pourquoi pas celui de Mme Salerno, confirme qu’il est lui aussi logé par la gérance publique.
La magistrate qui fait le ménage est-elle au moins au-dessus de tout soupçon? Son appartement n’appartient pas à la GIM, mais à la caisse de pension du personnel de la Ville. Le bail appartient à son conjoint, qu’elle a rejoint plusieurs années avant son élection. Toujours est-il qu’elle préside un an sur deux, en tant que directrice des Finances, l’organisme qui la loge.
La situation ne manque pas de piquant: les locataires que Sandrine Salerno voudrait déloger sont protégés par de solides protections en cas de résiliation – quatre ans en moyenne selon le droit du bail et le Code des obligations. Un arsenal pour lequel la gauche à laquelle elle appartient – son compagnon n’est autre que le conseiller national Carlo Sommaruga, président romand de l’Asloca – s’est battue sans relâche.
Ce lundi, les groupes socialiste, vert et UDC déposeront une résolution urgente au Conseil municipal pour débloquer la machine grippée par les contestataires. Une guérilla sur le revenu déterminant a paralysé la mise en œuvre du nouveau régime. Sandrine Salerno, elle, n’entend pas bouger: «Ce que je devais faire je l’ai fait. S’il faut deux ans au Conseil municipal pour se décider, c’est sa responsabilité.»
La vocation réformiste de Sandrine Salerno et de ses collègues du Conseil administratif ne va pas jusqu’à une remise en cause des structures. Le regroupement de la gérance et des constructions n’est pas à l’ordre du jour. Les rénovations dépendent de Rémy Pagani, ce qui fait de la Ville un propriétaire bicéphale dont les deux têtes se livrent souvent à un dialogue de sourds.
Pas question non plus de s’aligner sur le modèle cantonal de logement social. Celui-ci a fait ses preuves mais il n’existe pas même un guichet unique pour les demandeurs. La Ville tient à gérer elle-même ses 5000 logements, même si un mandat de prestation confié aux régies de la place contribuerait sûrement à diminuer la politisation et les soupçons de favoritisme.
Si la réforme sort de l’ornière et que Sandrine Salerno maintient ses intentions, Genève connaîtra enfin la valeur de son patrimoine locatif. Pour l’heure, le calcul de rendement immeuble par immeuble est impossible. La Ville ne peut pas chiffrer le coût de sa politique sociale. Tout au plus peut-on dire que nombre de locataires sont logés à bon compte et sans justificatifs grâce aux autres contribuables. Cela fait partie de la nébuleuse genevoise. _________________ "When I poop, I poop big time."
Bobby Perez
L’harmonisation des procédures civiles bouleversera la pratique genevoise dès le 1er janvier. Le nouveau code fédéral prévoit des procédures «sommaires» pour évacuer un locataire en défaut de paiement. Le Grand Conseil tente d’arrondir les angles par le biais des textes genevois. L’Asloca tire la sonnette d’alarme.
Vous peinez à payer votre loyer? Attention! Le risque de vous retrouver évacué de votre logement croîtra le 1er janvier. A cette date, entre autres bouleversements juridiques, entrera en vigueur le nouveau Code de procédure civile, voté par les Chambres à la fin de 2008. L’une des conséquences de cette unification des 26 pratiques cantonales est d’accélérer le traitement judiciaire des locataires mauvais payeurs dont l’expulsion est requise.
La procédure actuelle se déroule en trois phases qui peuvent prendre plusieurs mois.
Une fois le bail résilié, un arrangement, où le locataire s’engage à régler son dû, est tenté devant une commission de conciliation; en cas d’échec, le Tribunal des baux et loyers prononce l’évacuation; enfin, le procureur général ordonne l’exécution du jugement en actionnant la police, mais tente encore, avec les services sociaux et étatiques, de trouver une solution.
Dès sa conception, le nouveau code visait à introduire une procédure simple et rapide. Les arriérés de paiement y sont vus comme des «cas clairs» donnant lieu à une «procédure sommaire». Dans ces cas, la procédure unifiée exclut la phase de conciliation, celle où le plus grand nombre de dossiers trouvaient une issue. «Cela ne laisse guère de marge de manœuvre aux cantons», commente le député libéral Olivier Jornot, chargé de rédiger le rapport sur l’application genevoise de cette réforme. En outre, dans certains cas, le tribunal qui a prononcé l’évacuation peut immédiatement ordonner son exécution.
Une seule audience pourra donc forcer le locataire en retard à faire ses cartons. Le Département fédéral de justice et police a d’ailleurs déjà préparé des formulaires permettant au propriétaire de demander cette voie express. «Nous sommes très inquiets, confie le vice-président de l’Asloca genevoise, Christian Grobet. Plusieurs volets de cette réforme posent de graves questions sur la façon dont les locataires seront traités.» L’association de défense des locataires a été auditionnée par la commission parlementaire genevoise qui a préparé la nouvelle loi d’application cantonale. Elle présentera ce matin ses propositions sur divers volets de la réforme.
Eviter l’abattoir à la chaîne
De leur côté, les députés partagent ces inquiétudes. «Genève n’a pas intérêt à connaître plus d’évacuations qu’actuellement, estime Olivier Jornot. Il y a l’intérêt social des personnes touchées, mais aussi celui, économique, du propriétaire: un accord de rattrapage respecté vaut mieux pour lui qu’une évacuation qui laissera des impayés. Enfin, les solutions négociées favorisent la paix sociale, qui relève de l’intérêt général.»
La commission a voté à l’unanimité une proposition du libéral pour arrondir les angles acérés de la nouvelle pratique. L’article incite le Tribunal des baux et loyers à tenter une conciliation dans le cadre de l’audience de jugement. Le juge peut, si les parties y consentent, convoquer une nouvelle audience avec de représentants des services sociaux et du département chargé du logement. Ces services seront obligatoirement présents lorsque l’exécution d’un jugement d’évacuation est décidée. Enfin, on modifie la loi sur l’organisation judiciaire (soumise au peuple le 26 septembre) afin que des représentants des bailleurs et des locataires siègent comme assesseurs au sein du Tribunal, même quand il se prononce sur des évacuations. «On a fait ce que l’on a pu, lâche Olivier Jornot. Ces dispositions évitent que la nouvelle procédure ne devienne un abattoir à la chaîne.» Il reste à voir si ces dispositions seront jugées conformes par le Tribunal fédéral en cas de recours.
Réveil tardif?
Pour l’Asloca, ces propositions vont dans le bon sens. Mais l’association demande davantage de garde-fous dans la phase d’exécution. A son sens, le juge doit notamment garder sa latitude actuelle de surseoir à une évacuation pour des motifs humanitaires. L’Etat dédommage alors le propriétaire.
Selon Olivier Jornot, l’Asloca s’est réveillée tardivement dans ce dossier, alors que la partie avait déjà été jouée pour l’essentiel à Berne. Christian Grobet réfute ce reproche. Pour lui, le débat fédéral, centré sur la procédure, excluait un débat de fond sur la protection du locataire. Celle-ci impliquerait de revoir le Code des obligations, en vertu duquel le juge doit prononcer une évacuation si les conditions légales sont réunies.
Cela fait deux fois au moins que le parlement fédéral décide et que Genève dort, avant de se réveiller en sursaut, mais trop tard. La première fois, c’était pour la suppression du jury populaire: les avocats genevois avaient poussé de hauts cris contre une décision déjà prise et impossible à annuler.
La seconde affaire est plus sérieuse encore. Le nouveau Code de procédure civile fédéral va grandement faciliter les expulsions de locataires à Genève. Le texte, voté en 2008, n’a fait l’objet d’aucun référendum. Deux ans après, tant l’Asloca que le libéral Olivier Jornot, peu suspect d’hostilité envers la propriété privée, mettent en garde contre les conséquences dramatiques de cette réforme.
Il est trop tard pour empêcher la loi d’entrer en vigueur. Mais les députés et l’Asloca ont raison de vouloir au moins «arrondir les angles». Une expulsion n’est anodine nulle part. Elle l’est encore bien moins à Genève, où retrouver un logement s’avère presque impossible. Organiser au moins une conciliation avant de mettre des familles à la porte relève du simple bon sens. Espérons que les députés trouveront un mécanisme permettant de conserver les bonnes pratiques genevoises, tout en respectant le nouveau droit fédéral.
L’épisode contient au moins deux leçons. D’une part, le canton réalise une nouvelle fois que son sort se joue souvent à Berne. Les parlementaires genevois devront se montrer encore plus attentifs à ce qui se décide aux Chambres.
Ensuite, l’affaire montre que Genève, qui construit trop peu, trop lentement, préférant conserver intacts ses champs de betteraves et ses zones villas, devra de plus en plus payer le prix de son incurie. Un prix particulièrement douloureux lorsqu’il se traduit par des expulsions. _________________ *If you work for a living, why do you kill yourself working?*
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